Demessine ZRR : que faire en cas de problème avec l'exploitant ?

La loi Demessine permet aux personnes qui investissent dans des résidences de tourisme de bénéficier de réductions d’impôt échelonnées sur six années et d’une exemption de TVA, dans la >mesure où la résidence de tourisme se trouve située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR).

Or de nombreux propriétaires, souvent des petits épargnants qui ont emprunté pour investir, ont des difficultés avec les gestionnaires et exploitants de ces résidences de tourisme ; loyers impayés, baisses de loyer, défaillance des gestionnaires, etc.

Rappel des conditions de l’avantage fiscal ZRR Demessine

• Cet avantage fiscal est soumis à la condition suspensive que le logement soit confié à un gestionnaire pendant une période continue de neuf ans au minimum.
• La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition. En cas de changement d’exploitant de la résidence au cours des 9 années d’engagement de location, le logement doit être loué à un nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de cette période.
• Les copropriétaires ont une obligation durable de location d’au moins 70 % des appartements de la résidence, et le gestionnaire doit être unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme.

En cas de non-respect de l’engagement de location, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement.

Pour en savoir plus : visitez notre site spécialisé sur la loi ZRR Demessine.

Que faire en cas de défaillance de l’exploitant de la résidence de tourisme ?

La rupture de l’engagement de location pendant 9 ans peut intervenir si l’exploitant cesse d’être en mesure de prendre le logement en location et qu’aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d’un mois et jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement.

La période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant peut, dans certains cas de défaillance de l’exploitant précédent (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail commercial par l’exploitant avant le terme de la période couverte par l’engagement de location ou par le propriétaire pour défaut de paiement du loyer), être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois.

Les copropriétaires disposent donc d’un délai de douze mois à compter, soit de la date d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l’exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer manifestant l’intention des copropriétaires de rompre le bail.

De plus :

• En cas de rupture de l’engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois suite à la défaillance de l’exploitant, la reprise de la réduction d’impôt peut être étalée sur 3 ans.
• L’indexation d’une part minoritaire du loyer sur le chiffre d’affaires de la résidence est compatible avec l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet de bénéficier de la réduction d’impôt Demessine.
• Lorsque les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une entreprise qui assure les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause.
• Les propriétaires lésés peuvent agir en responsabilité contre les professionnels qui leur ont vendu un bien immobilier locatif en vue de leur permettre de bénéficier d’un avantage fiscal, en cas de manquement à leur obligation d’information et de conseil, en vue d’obtenir réparation du préjudice subi,notamment à raison de la perte de l’avantage fiscal (Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 11 mai 2010, n°09-14276).
• La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), chargée de vérifier la bonne application des règles relatives à l’information sur les prix des produits et des services, ainsi que la licéité des contrats ou des pratiques commerciales réglementées, peut être saisie en cas de doute sur la validité et la régularité de certaines opérations.

Depuis la loi n°2010-737 du 1er juillet 2010 qui réforme le crédit à la consommation, toute publicité relative aux opérations d’acquisition de logements susceptibles de bénéficier notamment de l’avantage fiscal Demessine doit désormais mentionner que le manquement à l’engagement de location du bien concerné expose au risque de déchéance de l’avantage fiscal correspondant.

La question de la TVA en cas de la défaillance du gestionnaire de la résidence de tourisme

Les investisseurs confrontés à la défaillance de la société gestionnaire de la résidence de tourisme sont exposés au risque de devoir restituer la TVA déduite si les activités auxquelles concourt leur appartement n’étaient finalement plus soumises à cette taxe. En pratique, un tel reversement peut être évité.

• Si les propriétaires parviennent à conclure un contrat avec un nouveau gestionnaire fournissant des prestations d’hébergement répondant aux prescriptions du CGI, aucune régularisation de la TVA déduite en amont ne sera exigible.
• Il en sera de même si, en dehors du dispositif Demessine zones de revitalisation rurale (ZRR), les propriétaires décident d’affecter leur appartement à une activité hôtelière ou parahôtelière soumise à la TVA, c’est-à-dire une activité qui, en sus de l’hébergement, offre à ses bénéficiaires au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle.

En revanche, si les propriétaires louent à l’avenir leur appartement sous une forme occasionnelle, permanente ou saisonnière de logement meublé ou garni, sans offrir ces prestations, les loyers perçus seront exonérés de plein droit de la TVA. Corrélativement, ils seront tenus de reverser la fraction de la TVA qu’ils avaient initialement déduite. Un tel reversement sera également exigible s’ils se réservent désormais la, jouissance privative des locaux.

Si les propriétaires cèdent leur appartement et que le cessionnaire l’affecte à une activité locative soumise à la TVA, la cession de l’immeuble n’entraînera ni taxation, ni reversement de la taxe initialement déduite en application du dispositif prévu à l’article 257 bis du CGI applicable en matière de transmission d’universalité.

En revanche, si l’acquéreur n’affecte pas l’immeuble à une telle activité, il convient de distinguer deux situations :

• si la cession de l’appartement est soumise à la TVA immobilière, aucune régularisation de la taxe antérieurement déduite ne sera exigible chez le cédant ;
• si la cession n’y est pas soumise, le cédant sera en revanche tenu de procéder au reversement de la TVA.

Sources :
Journal officiel du 23 novembre 2010, question n° 71555
Journal officiel du 14 décembre 2010, question n° 84577